A Kálvária-telkek 2016-os eladásának tapasztalatai, következményei

2020. december 09.

A Képviselő-testület tavaly novemberi rendkívüli testületi ülésén a vonatkozó jogszabályok alapján ideiglenes bizottság felállításáról döntött, mert indokoltnak tartotta megvizsgálni az elmúlt évek ingatlanértékesítési és ingatlanhasznosítási gyakorlatát. Az Ideiglenes Bizottság eddig végzett munkájáról Kóder György elnököt kérdeztük.

Melyik önkormányzati ingatlan eladását vizsgálták?

– Az egyik legértékesebb önkormányzati ingatlan, a Kálvária dombon eladott, több mint két hektáros, panorámás telkek ügyét vizsgáljuk. Még 2016 júliusában ingatlanértékesítési pályázat jelent meg Budakalász honlapján. Két hét alatt kellett pályázni, a nyár közepén ennyi idő állt rendelkezésre a város egyik legértékesebb területének eladásához, a legmagasabb árat kínáló vevő megtalálásához. A hivatal megrendelésére tudomásunk szerint egyetlen előzetes ingatlan-értékbecslés készült, amely a 22 160 nm²-es terület összértékét nettó 274 010 000 forintban állapította meg. Az ingatlanbecslést 2016. június 20-án a „Javaslat építési telkek hasznosítására” című hivatali előterjesztés követte, ám az abban megállapított minimális vételár már bruttóként szerepelt, azaz a 27 százalékos áfával csökkent az elvárt bevétel.

Ki és hogyan határozta meg a végleges vételárat?

– Az értékbecslő a különleges adottságú terület forgalmi értékének megállapításánál két értékcsökkentési tényezőt állapított meg: a terület kialakulatlanságát, osztatlan állapotát, valamint a közművek és az utak hiányát, ami szerinte összesen 55 százalékos árcsökkentést indokolt, így alakította ki a nettó 274 010 000 forintos árat. Ezt az árat az akkori testületi ülésen elhangzó előterjesztésében Rogán László polgármester további 20 százalékkal, azaz még 54 802 000 forinttal javasolta csökkenteni a belső közterületek, járdák és utak hiánya miatt.

Az eljárással kapcsolatban több kérdés is megfogalmazható, de az akkori értékbecslésben szereplő nettó ár és a befolyt összeg feketén-fehéren összehasonlítható: a megállapított nettó 274 010 000 forint helyett majdnem százmillióval kevesebb, 181 102 362 forint folyt be végül Budakalász költségvetésébe.

Ráadásul a pályázati feltételek szerint a teljes vételárat legkésőbb 2016. december végéig meg kellett volna kapnia Budakalásznak, de az csak 2017 márciusában került a város számlájára. A két és fél hónapos késés miatt a pályázatot és az ingatlaneladási megállapodást a pályázat és a szerződés alapján is érvényteleníteni kellett volna, ám ez nem történt meg. Ennek is keressük az okát.

A Kálvária Lakóparkban azóta 30 önálló ház épült fel, vagyis egy-egy telek átlagosan alig több mint 6 millió forint bevételt hozott Budakalásznak, amit feltűnő értékaránytalanságnak tartunk. A 2011 Egyesület tavaly ezért fordult az Állami Számvevőszékhez és az Ügyészséghez. Az tudható, hogy az ÁSZ továbbította az anyagokat a rendőrségre, a bejelentések nyomán pedig a Pest Megyei Rendőr-főkapitányság Bűnügyi Igazgatóság Gazdaságvédelmi Osztályán ismeretlen tettes vagy tettesek ellen tavaly ősszel elindult az eljárás.

Az Eseti Bizottság kiket vont be a munkájába?

– A bizottság zárt üléseken tárgyalta a felmerült kérdéseket, de a határozataink nyilvánosak, a város honlapján elérhetőek. Első ülésünkön több kérdés tisztázása érdekében információkat kértünk a hivataltól, de a járvány miatt csak a veszélyhelyzet nyári megszűnését követően tudtuk folytatni a munkát. Egyebek mellett felkértünk egy igazságügyi ingatlanszakértőt arra, hogy vizsgálja meg a Kálvária-telkek értékesítését, és adjon szakvéleményt arra vonatkozóan, hogy az akkori állapotoknak megfelelően mennyi volt az ingatlan eladáskori forgalmi értéke. Szeptember 25-én a rendelkezésünkre bocsájtott információkat és az elkészült igazságügyi szakértői anyag megállapításait a bizottság megismerte és megvitatta. A testületi ülés előtt pedig valamennyi képviselő elolvashatta az igazságügyi ingatlanszakértő által készített véleményt.

Az igazságügyi ingatlanszakértő milyen főbb megállapításokat tett, illetve milyen információkat várnak még?

– Először is meghatározta a Kálvária-telkek értékesítéskori forgalmi értékét, és azt nettó 364 000 000 forintban állapította meg. Összehasonlításul a korábbi értékbecslés, előterjesztés és testületi döntés alapján létrejött tranzakció végén 181 102 362 forint folyt be Budakalász költségvetésébe. A korábban felmerült nettó-bruttó kérdésben az igazságügyi szakértő úgy foglalt állást, hogy az ár nem tartalmazhatta az áfa összegét, mert a jogügylet áfakörbe tartozott, az eladó és a vevő is áfaalanyok voltak.  Az igazságügyi szakértő által most megállapított forgalmi érték az értékesítési vételárnak több mint kétszerese, de láthattuk, hogy a 2016-ban felkért értékbecslő is nettó 93 000 000 forinttal magasabb forgalmi értéket állapított meg, mint ami a város számlájára végül befolyt. Tekintettel az óriási értékkülönbözetre, az ideiglenes bizottság javasolta, hogy az igazságügyi szakértői véleményt küldjük meg az önkormányzatok gazdálkodását ellenőrző Állami Számvevőszéknek és a Pest Megyei Rendőr-főkapitányságnak. Ezekről a Képviselő-testület döntést is hozott.

Tisztázni szeretnénk továbbá, hogy az alkalmazott értékbecslők és vállalkozásaik szerepeltek-e az értékbecslői névjegyzékben, rendelkeztek-e felelősségbiztosítással, és kértük annak összegszerű igazolását is. Ezek a kérdések az első ülésen is felmerültek, de a kapott válaszok nem voltak teljeskörűek. Bár az ingatlan-értékbecslés nem egy nagy összegű megbízási munka, ugyanakkor az értékbecslők nagyértékű közvagyon sorsáról dönthetnek, ezért indokoltnak tartjuk, hogy a jövőben fokozott körültekintéssel kerüljenek kiválasztásra.

Belső ellenőrzési vizsgálatot is kezdeményeztünk, hogy milyen hivatali egyeztetés, esetleg szakvélemény alapján születetett meg a Hivatal részéről az értékbecslésben megállapított értéknek ellentmondó, attól jelentősen alacsonyabb összegű határozati javaslat. Arra is kíváncsiak vagyunk, hogy akkoriban az indokolhatatlanul extra rövid határidejű pályázat jogszerű volt-e, és a pályázat a város honlapján kívül, például ingatlanos internetes szakportálon megjelent-e, hogy minél többen értesüljenek róla.

Hol tart a vizsgálati folyamat, milyen konkrét következményei vannak már most?

– Világosan látszik, hogy a korábban született helyi rendeletek, amelyek alapján az elmúlt években a lakó és nemlakó ingatlanokat eladták, bérbe adták, nem tartalmaznak elégséges garanciát arra, hogy a közérdek maradéktalanul érvényesülni tudjon. Ezért kezdeményeztük a versenyeztetéssel, az ingatlanok elidegenítésével és bérbeadásával kapcsolatos rendeletek teljes felülvizsgálatát. Arról is döntöttünk, hogy további két nagy értékű ingatlan, a Mályva park és a Lupa-tó eladásának körülményeit is vizsgáljuk felül. Itt tartunk most. A munkát folytatjuk, és amint befejeztük, megállapításainkat jelentés formájában is közreadjuk. Egyfelől tájékoztatásképp, másfelől, hogy okuljunk a történtekből és a jövőben közösségünk érdekei hatékonyan tudjanak érvényesülni a vagyongazdálkodás, az ingatlanértékesítés és hasznosítás területén is. A felelősségmegállapítás a nyomozóhatóság dolga.

Nézőpont

Rogán László képviselő, korábbi polgármester számára lehetővé kívántuk tenni, hogy válaszoljon a 2016-os ingatlaneladás szabadon elérhető dokumentumai kapcsán felmerült kérdéseinkre, és az igazságügyi szakértő megállapításaira is reagálhasson.

Tisztelt Képviselő Úr!

A 2016 nyarán eladott Kálvária-telkeket vizsgáló Ideiglenes Bizottság határozataival, illetve a felkért igazságügyi ingatlanszakértő megállapításaival kapcsolatban kérjük, válaszoljon a
Hírmondó néhány kérdésére:

• Milyen megjegyzéseket tartott fontosnak az igazságügyi ingatlanszakértő megállapításaihoz?
• Két hét alatt kellett pályázni az ingatlanra, ennyi idő állt rendelkezésre a legmagasabb árat kínáló vevő megtalálásához.
Miért nem adtak erre több időt?
• Hol hirdették meg a kéthektáros ingatlant?
• 2016. december végéig meg kellett volna kapnia Budakalásznak
a vételárat, de az csak 2017 márciusában került a város számlájára. Mi indokolta a késést, a képviselők erről mikor határoztak?
• A késedelem miatt a teljes ingatlaneladási megállapodást
érvényteleníteni kellett volna, ám ez nem történt meg. Miért?

Bár a konkrét kérdéseink megválaszolása elől nagyrészt kitért, képviselő úr válaszlevelét változatlan formában közöljük.

 „A Kálvária telkek értékesítésének törvényességét a 2011. Egyesület már korábban is vitatta, az ezzel kapcsolatban nagy nyilvánosság előtt elhangzott rágalmak jelentősen befolyásolták a választások eredményét. Tekintettel arra, hogy az ügyben több mint egy éve nyújtottak be feljelentést és tudomásom szerint azóta sem hallgatott meg senkit a Pest Megyei Rendőrkapitányság, joggal feltételezhetem, hogy az eljárást bűncselekmény hiányában megszüntették.

Valószínűleg ennek is köszönhető, hogy az ügy ismét előkerült a polcról és a jelenlegi városvezetés most már egy új szakértői véleménnyel próbálja a korábban elhangzott vádjait ismételni.

A dr. Deák Ferenc jegyző megbízásából készített új szakvéleményt meglehetősen furcsa körülmények között sikerült megismernem. A jegyző először nem kívánta a szakvéleményt részemre átadni, majd miután jeleztem, hogy ez esetben a Pest Megyei Kormányhivatalhoz fordulok jogorvoslatért, a képviselői felületen biztosított hozzáférést egy szakértői anyaghoz. Ezt követően a szakvéleményre részletes észrevételeket tettem. A jegyző ekkor közölte, hogy tévedésből munkaközi anyag került fel a képviselői felületre, a „végleges” szakvéleményhez való hozzáférésemet csak ezt követően biztosította. A jegyző a szakvéleményt – véleményem szerint törvénysértő módon – titkos anyagnak minősítette kijelentve, hogy az anyag nem nyilvános, csak a bizottság ügyben született döntése tárható a nyilvánosság elé. A fentiek tükrében – bár a titkosítással nem értek egyet – a szakvéleményre jelenleg csak a bizottsági határozatból megismerhető tényállítása vonatkozásában tudok konkrét észrevételeket tenni, egyéb területeken csak általánosabb szinten van lehetőségem kritikát megfogalmazni.

A szakértő azon megállapítása, mely szerint az értékelt ingatlanok forgalmi értéke nettó értéknek tekinthető és ahhoz Áfa hatálya alá tartozó értékesítés során hozzá kell adni az Áfa összegét TÖRVÉNYSÉRTŐ.

Az általam többször hivatkozott Kfv.V.35.497/2011. Kúriai elvi jelentőségű döntés leszögezi, hogy a forgalmi érték az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. 102§. (1) bekezdése értelmében az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy értékesítése során vételárként elérhető. A forgalmi értéknek nem tartalmi eleme az Áfa és annak viselési, fizetési rendje. A forgalmi érték és annak meghatározási rendje független a vagyonszerzés adóvonzatától.

Ez jogi nyelvről lefordítva azt jelenti, hogy a forgalmi érték az az érték, melyen az eladó esetleges Áfa fizetési kötelezettségétől függetlenül a vagyontárgy értékesítése lehetséges. A forgalmi érték független attól, hogy az eladót Áfa befizetési kötelezettség, vagy a vevőt Áfa visszatérítési lehetőség illeti meg. Ez azt is jelenti, hogy az Áfa alany eladó esetén a forgalmi érték alapján meghatározott vételár bruttó vételár, vagyis az az összeg, melyen a vagyontárgy ténylegesen gazdát cserél.

A szakértő számadatai szerint ennek megfelelően az ingatlanok együttes forgalmi értéke helyesen 364 millió forint, hiszen a forgalmi érték nem növelhető az Áfa összegével.

Tekintettel arra, hogy az Önkormányzat csak a területek 80% – át értékesítette, a megállapított forgalmi értéket csökkenteni kellett volna 20 % – al., erre azonban az ideiglenes bizottság ügyben hozott határozata érthetetlen okból nem tért ki. A számítás alapján a szakértő adatai szerint az értékesített területrészek együttes forgalmi értéke 291 millió forint.

A 2016 évi szakvéleményből megállapított 218 millió forintos forgalmi értékhez és a ténylegesen realizált bruttó 230 millió forintos vételárhoz képest a különbséget az új szakvéleménynek számítási módszertani és számítási hibái, továbbá az értékcsökkentő tényezőknek csak részben történő figyelembevétele okozták. Szívesen kitérnék ezekre a hibákra részletesen is, de a titkosítás miatt jelenleg erre nincs lehetőségem.

Meggyőződésem, hogy ezen hibák és hiányosságok kiküszöbölésével az új szakértői véleménynek a forgalmi értékre vonatkozó megállapításai egyeztek volna a 2016. évi szakvéleményben foglaltakkal.

Ennek megfelelően mind az ideiglenes bizottságnál, mind a képviselő testületi ülésen kezdeményeztem, hogy az általam feltett 7 kérdést válaszolja meg a szakértő és csak az ellentmondások tisztázását követően szülessen az ügyben érdemi döntés. Indítványaimat mind a bizottság, mind a testület elutasította, így véleményem szerint a testületi tagok többségét nem az igazság keresése, hanem a politikai boszorkányüldözés vezérlete a döntéshozatal folyamán.

A 2016-os értékesítés alapjául szolgáló szakvéleménnyel és az értékesítés körülményeivel kapcsolatban már többször nyilatkoztam és erre vonatkozóan testületi határozat is született. .A korábban elhangzottakat nem kívánom sokadjára megismételni. Azt mindenesetre hangsúlyozom, hogy a képviselő testület minden szempontból a hatályos jogszabályi előírásoknak megfelelően járt el.”