Kinek jó a természetközeliség tönkretétele, a még nagyobb zsúfoltság?

2025. augusztus 24.

A 2019-es őszi önkormányzati választások előtt néhány hónappal az akkori budakalászi képviselő-testület tovább lazította a helyi építési szabályokat, hogy növelje a Majdán-patak völgye, a hollóvölgyi rétek és a Nagy-Kevély alatti legelők beépíthetőségét. Egy kártalanítási követelés kapcsán nemrég kiderült, hogy mindez kinek volt fontos.

Huszonöt évvel ezelőtt is egyértelmű volt, hogy Budakalász sincs felkészülve a rohamos betelepülésre: az utak állapota, a közösségi közlekedés, a víz- és csatornahálózat kapacitásai, a bölcsődei, óvodai férőhelyek száma és az elérhető egészségügyi szolgáltatások elmaradtak az elvárásoktól. Ez azonban nem zavarta azokat, akik az ingatlanboomtól komoly hasznot reméltek.

A 2000-es évektől Budakalászon is folyamatosan épültek a lakóparkok: beépült a Klenity, a Mályva park, a Kálvária. A következmények nem maradtak el: több ember, több autó, még nagyobb zsúfoltság.

2013-tól egyre nagyobb mértékben váltak beépíthetővé a Kevély alatti mezők is

A természeti értékeket mindenütt fokozott veszély fenyegeti az eltérő tájhasználati igények miatt. Van, aki féltve megőrzendőnek tartja, más ingatlanbefektetési lehetőséget lát a természetközeli területekben. A 2019 őszi önkormányzati választások előtt a budakalászi képviselő-testület fideszes tagjai úgy lazították a helyi építési szabályokat, hogy lehetővé váljon a Majdán-patak völgye, a hollóvölgyi rétek és a Nagy-Kevély alatti legelők nagyobb arányú beépítése, akár lakóépületekkel. Nem volt ez meglepő: a korábbi HÉSZ-módosításokkal hasonló módon készítették elő a mezőgazdasági területeket fenyegető ingatlanfejlesztéseket.

2019 áprilisától a Kevély alatti kisebb telkek esetében a korábban előírt 50 és 100 m-es telekszélesség helyett a 30 m-es is beépíthetővé vált, a beépíthetőség mértékét pedig úgy növelték meg, hogy egy 5000 négyzetméteres telekre akár egy 250 négyzetméteres épületet is felhúzhassanak. A beépítési szabályokat úgy lazították tovább, hogy 300 négyzetméteres összbeépíthetőség mellett 150 négyzetméter alapterületű kétszintes házak épülhessenek. 

A Budakalászt hatodik éve irányító 2011 Környezet- és Értékvédő Egyesület első nyilvános megmozdulása 2019. május 1-jén ezért szerveződött. Rétek helyett paloták? – hívta fel a figyelmet a túraútvonalak közelében fekvő területek nagyobb arányú beépítésének veszélyére a csapat.

Forrás: husztizenegy.hu

Irányváltás: Élhető Budakalász Program

A 2019 tavaszán a civil egyesület azt ígérte a budakalásziaknak, hogy felülvizsgálják a településrendezési eszközöket, leállítják a területrabló lakóparképítéseket, és a város érdeke szerint szigorítani fogják az építési szabályokat. A 2019 októberi választás elsöprő eredményeként a közjó szempontjai végre a magánérdekek elé kerülhettek.

2021-ben elindult az Élhető Budakalász Program. A legfontosabb összefüggések vizsgálata és a lakossági egyeztetések után új Településfejlesztési Koncepció készült, megszületett az új Településszerkezeti Terv, majd a tömeges betelepülés kordában tartására 2023 decemberében hatályba lépett az új Helyi Építési Szabályzat.  A korábban beépítésre szánt terület 32 hektárral csökkent, ugyanennyivel nőtt a zöld-, erdő-, mezőgazdasági, illetve beépítésre nem szánt sport- és rekreációs területek nagysága. Az új szabályok a Kevély alatti összefüggő kiterjedt tájhasználatú mezőgazdasági terület sűrűbb beépítését nem engedik meg.

Akik a rétek beépítésére spekuláltak

A 2019 novemberében hivatalba lépett új városvezetés szándéka a kezdetektől egyértelmű volt: Budakalász természeti értékeit meg kell őrizni, a fenntarthatatlan ütemű betelepülésnek véget kell vetni, ehhez pedig szigorítani kell az építési szabályokat. Az önkormányzati választás eredménye megmutatta, hogy a budakalásziak jelentős többsége hasonlóan gondolta.

A 2023-ban bevezetett új építési szabályokig elrendelt változtatási tilalom meggátolta a fokozott beépítést. Azóta kiderült, néhányan szép summát reméltek a Kevély alatti szántóterületek részben lakóházakkal történő beépítéséből.

2024 januárjában az egyik ingatlantulajdonos a saját nevében és tulajdonostársai ügyvédi képviselőjeként több száz milliós kártalanítási igényt jelentett be a budakalászi önkormányzatnál. Követelését „a beépíthetőség lehetőségét megszüntető új építési szabályok miatt bekövetkezett forgalmiérték-csökkenéssel” indokolta. A tizennégy, közel 9 hektár összterületű ingatlan egymással szorosan együttműködő tulajdonosi kör kezében van (az adatvédelmi szabályok miatt neveket itt nem írhatunk le).

A hat ingatlantulajdonos – egy kivétellel – 2007-ben szerzett tulajdonjogot az akkor még tervezett elkerülőút közelében fekvő telkeken. Az állam azonban lemondott a budakalászi elkerülő nyugati szakaszának a megépítéséről, sőt a beruházás ezen része a budapesti agglomeráció távlati elképzeléseit tartalmazó Szerkezeti tervből is kikerült.  Aki korábban azért vásárolt itt ingatlant, mert abban bízott, hogy annak az útépítés után jelentősen nő majd az értéke, biztosan nem örült ennek, a Kevély alatti természeti értékeket féltők azonban fellélegezhettek. A kalászi építési szabályok folyamatos módosításai ébren tarthatták a jó befektetés reményét.

A Szerkezeti tervből kikerült a Kevély lábánál (narancsszínnel) tervezett nyugati szakasz megépítése, de az elkerülőút északi (pomázi) szakaszának megépítése továbbra is napirenden van. Nemrég Szentendrén tett erre újabb ígéretet Lázár János építési és közlekedési miniszter.

A Kormányhivatal döntése után a bíróságon folytatódik a vita

Mivel az ingatlantulajdonosok által küldött ügyvédi felszólítás után nem jött létre megállapodás, 2025 februárjában a hat ingatlantulajdonos a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi Főosztályánál kártalanítási eljárást indított. Jogi képviselőjük felszólította a kormányhivatalt, rendeljenek ki igazságügyi ingatlanszakértőt, állapítsák meg az érintett ingatlanok forgalmi értékének csökkenését és rendelkezzenek a kártalanításukról.

A Kormányhivatal az eljárást lefolytatta és az ingatlanszakértői vélemény alapján az eredeti 801,5 millió forintos követelés helyett összesen 20,6 millió forint kártalanítást ítélt meg a hat magánszemélynek.

Mondhatnák, hogy a Kevély alatti mezők és rétek beépítésének megakadályozása, városunk élhetősége és a még nagyobb zsúfoltság megelőzése ennyit megér. A tulajdonosok azonban keveslik a megítélt összeget, perre mennek. Budakalász álláspontja gyökeresen ellentétes: a város szerint az ingatlantulajdonosoknak nem jár kártalanítás. Az eljárás a bíróságon folytatódik.

P.G.

A cikk megjelent a Budakalászi Hírmondó 2025. nyári lapszámában.

A kiemelt képen Budakalász természeti értékei / Fotó: Szabó Zoltán