Ki fogja betartatni a helyi építési szabályokat?

2025. április 11.

Dr. Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter a vármegyei polgármesterek előtt számolt be arról a törvényjavaslatról, amely a települések számára lehetőséget kínálna a túlzott betelepülés ellen. Az új jogszabállyal akár az ingatlanok adásvételét is lehetne korlátozni, de ennél sokkal egyszerűbb megoldás is lenne.

Budakalászon is komoly problémát jelent a nagymértékű beköltözés, aminek gyakori oka az ingatlanok túlzott mértékű beépítése. Több lakás, több ember, több autó, még nagyobb zsúfoltság. A fórumon Forián-Szabó Gergely miniszter úrnak jelezte: a nagyarányú betelepülést az építéshatósági feladatokat ellátó kormányhivatalok határozott fellépése, a helyi építési szabályok következetes betartása gátolná a leghatékonyabban. Szerinte ez sokkal célravezetőbb megoldás lenne, mint az ingatlanok adásvételének korlátozása.

Az önrendelkezésnek már nem része a helyi építés-hatósági jogkör

Az építéshatóság 2013-ig működött az önkormányzati rendszer részeként. Azóta a kormány az építéshatósági jogkör döntő részét az önkormányzatoktól a kormányhivatalokhoz tette át. 2023-ban Budakalász 32 hektárral csökkentette a város beépíthető területeit, és azzal is igyekezett kordában tartani a túlzott betelepülést, hogy a Helyi építési szabályzatban (HÉSZ-ben) egyértelműen meghatározta az egy telken elhelyezhető rendeltetési egységek (lakások) számát.

A beépítési paraméterektől való szabálytalan eltéréseket azonban csak az építéshatóság tudja szankcionálni. A polgármesteri hivatal főépítésze és munkatársai hiába rendelkeznek közvetlen információkkal a településeken zajló építkezésekről, hatáskörük a HÉSZ előírásaival kapcsolatban konzultációra, véleményezésre, településképi bejelentésekre, valamint a rendeltetési egységek számának ellenőrzésére korlátozódik. Ha túlzott beépítést észlelnek, a kormányhivatalhoz kell fordulniuk.

Vesztésre áll a közérdek

Az elmúlt években Budakalászon több példát láttunk arra, hogy az építési vállalkozó a szabályosnál több lakást (rendeltetési egységet) épített, és sokszor a megengedett beépítettségi mértéket is túllépte. A beépítési paramétereket sértő szabálytalanságokról hiába születtek bejelentések, a Kormányhivatal építésügyi hatósága nem lépett fel kellő határozottsággal a jogszabályokat kijátszókkal szemben. Az önkormányzat jelzésére indultak ugyan eljárások, de az építési szabályok áthágásának hatékony szankcionálása elmaradt, bontásra sohasem került sor.

Súlyosan rombolja a közbizalmat, ha a szabálytalanságok következmények nélkül maradnak. Ezért fontos, hogy a HÉSZ előírásaiba ütköző építéshatósági eljárásoknál valamennyi szereplő a nagyarányú betelepülést korlátozó helyi jogalkotói szándéknak megfelelő következetességgel járjon el.

Nemrég Forián-Szabó Gergely a közigazgatási és területfejlesztési miniszternek levélben is összefoglalta a helyi értékeket veszélyeztető, túlzott betelepülés megakadályozását célzó javaslatait. Első helyen az építési szabályok következetes és szigorú betartatása szerepelt. A Pest Vármegyei Kormányhivatalt vezető dr. Tarnai Richárd főispán figyelmét is felhívta a budakalászi építési anomáliákra. A polgármester konkrét esettanulmánnyal és az ügyben keletkezett iratok másolatával mutatta be egy kirívóan szabálytalan budakalászi építés hajmeresztő történetét.

Dr. Navracsics Tibor és dr. Tarnai Richárd a Pest Vármegyei Kormányhivatal egyik márciusi eseményén. A miniszter szerint a kormányhivataloknak hatékony és professzionális gépezetnek kellene lenni. Fotó: MTI / Kocsis Zoltán

 Egy lakásból így lett hat

Budakalász kertvárosias lakóövezetében évtizedek óta állt egy még éppen szabályos méretű lakóház. Tulajdonosa 2023-ig egy család volt. Bár az eredeti engedélyezési terveket jelenleg sem az építéshatóságnál, sem a földhivatali irattárban, sem pedig a levéltárban nem találják, a rendelkezésre álló fényképek és információk alapján az épület földszintjén egyetlen lakás volt kialakítva, a padlástér pedig beépítetlen volt. 2024-ben az épület új tulajdonosai nagy átalakításba kezdtek. Az épület két végére fedett teraszok, a tetőtérbe vezető külső lépcsőfeljárók, a földszinti homlokzaton pedig új bejárati ajtók kerültek. Új villany- és vízórákat alakítottak ki, a kerítésen pedig új gépkocsibejárók épültek.

Mindezt látva a polgármesteri hivatal munkatársai helyszíni szemlét tartottak. Bár a földszinti négy lakás belső ajtókkal egybenyitva azt a látszatot keltette mintha egyetlen lakás lenne, egyértelmű volt, hogy az új tulajdonosok az épületen belül hat önálló lakást alakítottak ki. A földszinti négy lakást elválasztó falakon a 20 centiméter magas „küszöbök” pontosan mutatták, hogy ezek nem a lakáson belüli kényelmes közlekedést szolgálják, hanem az ajtónyílásokat az ellenőrzés miatt utólag alakították ki. A tetőtéri két lakást a beépítettséget egyértelműen növelő külső lépcső hozzáépítésével tették megközelíthetővé. Az udvaron a kialakított lakások számának megfelelően hat önálló kertrész készült el, a kerítésen hat gépjármű-behajtásra alkalmas kapu épült, és postaládából is hatot szereltek fel.

A szóban forgó telekre a Helyi építési szabályzat egy főépületet és abban legfeljebb egy rendeltetési egységet (lakást) enged meg.

Az ettől lényegesen eltérő helyszíni tapasztalatokról jegyzőkönyv készült, a szabálytalanságokról az önkormányzat azonnali bejelentést tett az építéshatóság felé. Budakalász a helyi értékek és a településkép védelme érdekében saját hatáskörben településképi kötelezési eljárást is indított és 6 hónapot adott a szabálytalanságok megszüntetésére. Az építésügyi hatóság szintén eljárást indított, de a hatósági ügyintézés során a kalászi érdekek és a helyi építési szabályok érvényesítése helyett inkább a szabálytalan állapotok jóváhagyására irányuló szándék volt tapasztalható.

A tolókapuból „mozgatható kerítéselem” lett

A budakalászi HÉSZ 26. §-a főszabályként a kerítésen telkenként egy, legfeljebb 4 méter szélességű gépjárműbehajtót enged meg. A kormányhivatal első határozatában „mozgatható kerítéselem”-nek nevezte az összesen hat megépített autóbehajtó méretű tolókaput, és azt írta róluk: „nem állapítható meg egyértelműen, hogy a kapuk a gyalogos vagy a gépkocsi forgalom számára készültek”. Arra az esetre, ha ezek később mégis gépjárműbehajtóként működnének, a határozat életszerűtlen és ellenőrizhetetlen megoldásként úgy rendelkezett, hogy „a kerítésen elhelyezett kapuk közül egyszerre csak egyet tarthatnak kinyitva”. A kormányhivatal a tetővel fedett teraszokhoz vezető új lépcsőkről úgy nyilatkozott, hogy azokat a beépítettségbe be kell számítani, de azt állította, hogy azok már több mint 10 éve meglévő padláslépcsők. Ez utóbbi állítás nyilvánvalóan nem állja meg a helyét, hiszen az időben visszakereshető Google utcakép felvételek pontosan mutatják, hogy a padlástérbe kívülről korábban sohasem vezetett lépcső.

 Módosított határozat – egyet előre, kettőt hátra

2024 októberében – miután Budakalász közigazgatási perben támadta meg a szabálytalannak tartott építéshatósági döntéseket – a hatóság saját hatáskörben módosította első határozatát. Ebben a kapuk számára vonatkozóan már a HÉSZ-nek megfelelő kötelezést állapított meg, de a bontás-helyreállítást, illetve a szabályos állapot kialakítását azóta sem érte el. Az építési hatóság a megengedett hatszorosát(!) kitevő lakásszámot (rendeltetési egységet) ugyanakkor azzal a meglepő mondattal „legalizálta”, hogy „az épületben korábban évtizedek óta meglévő 6 db rendeltetési egység száma tovább nem növelhető”. A tetőtéri lakásokhoz vezető külső lépcsőkről – melyekről korábban úgy nyilatkozott, hogy beleszámítanak a beépítettségbe – másodjára már azt állapította meg, hogy ezek mégsem számítanak bele a beépítettségbe, mivel azok „tűzvédelmi építmények”.

 Hatáskörök átlépése, valótlan adatok az okiratban?

A Kormányhivatal egy frissen előkerült dokumentumra hivatkozva olyan hatósági bizonyítványokat is kiállított, ami Budakalász álláspontja szerint a saját hatáskörébe tartozik. Az eljárásban előkerült „felmérés” egy 2013-as keltezésű kézzel készített, területszámítási hibát tartalmazó ceruzarajz. Aláírója egy olyan „építész”, aki az országos építészkamarai névjegyzékben nem szerepel, ugyanakkor a 2024-ben indult építéshatósági eljárásban a jelenlegi tulajdonosok meghatalmazottjaként tűnt fel, sőt, a helyszíni szemlén is ő képviselte őket.

Az építésügyi hatóság a földszinti lakásokra vonatkozó hatósági bizonyítványban kijelentette, hogy a kérelmet a benyújtás időpontjában hatályos jogszabályok alapján bírálta el és a földszinten kialakított lakások (rendeltetési egységek) a jogszabályoknak megfelelnek.

A valóság ezzel szemben az, hogy ezen a telken 2016 előtt is legfeljebb csak két lakást lehetett volna elhelyezni, a 2016 óta érvényes HÉSZ pedig legfeljebb egy lakás kialakítását teszi itt lehetővé.

A Pest Vármegyei Kormányhivatal által kibocsátott hatósági bizonyítványban jelzett jogszabályi megfelelés tehát sem a hatósági bizonyítvány kiállításakor, sem pedig az alaprajzon feltüntetett 2013-as időpontban nem állhatott fenn. További magyarázatra szoruló körülmény, hogy a hatósági bizonyítványokban szereplő lakások az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK) lakásokra vonatkozó előírásainak sem felelnek meg.

 Újabb helyszíni szemle, újabb szabálytalanságok, újabb bejelentés

2024 őszén Budakalász ismét helyszíni szemlét tartott és újabb szabálytalanságokat állapított meg. A településképi követelményeket ismételten megsértő körülmények miatt figyelmeztető határozatot küldött ki a tulajdonosoknak, és a Pest Vármegyei Kormányhivatal intézkedését kérte a HÉSZ előírásait sértő további építések ellen. A meglévő épület további bővítéseként teraszfedések épültek, a lépcsőfeljáró és fenti fedett terasz alatt zárt beépítés készült, az előkertbe pedig önálló épületként kerti tároló került. Ezek mindegyike beleszámít a telek beépítettségébe, amely így már jelentősen túlépített. Válasz hónapok óta nem érkezett, intézkedés nem történt.

A helyi értékek védelmében Budakalász következetes fellépést vár el

„A kormányhivataloknak és a területi államigazgatásnak egy felülről vezérelt hatékonyságelvű technokrata professzionális gépezetnek kell lennieˮ – mondta Navracsics Tibor a Települési Önkormányzatok Országos Szövetsége 2025. március 25-i Küldöttgyűlésén. A fenti – sajnos nem egyedüli példa – azonban nem az elvárt professzionális működést, hanem azt a felháborító esetet mutatja be, amikor Budakalász a kirívó szabálytalanságok észlelésekor kérte a kormányhivatal segítségét, de az építésügyi hatóság részéről olyan fellépést tapasztalt, ami inkább a szabálytalanságok legalizálását szolgálta. Nem maradt más lehetőség, az önkormányzat bírósághoz fordult, hogy a helyi érdekeket és értékeket megvédje. Az első tárgyalás májusban lesz.

A túlzott betelepülés ellenszerét nem a piactorzító és kiskapuk keresésére ösztönző új jogszabályok, hanem a meglévők következetes betartatása terén kellene keresni. Az önkormányzatok hatékony partnerek lennének ebben, hiszen közvetlen közelről látják a helyi építési tevékenységeket. „Bízom benne, hogy a Kormány szándékával összhangban sikerül olyan együttműködést kialakítani az önkormányzatokkal, amely az építésügyi szabályok betartatásával a helyi közösségi értékeket és érdekeket szolgálja” – zárta a Pest Vármegyei Kormányhivatal vezetőjének írt levelét Forián-Szabó Gergely polgármester.

Ha érkezik válasz, közzétesszük. A májusi bírósági tárgyalásról ugyancsak tájékoztatni fogunk.